"Siết" việc bán nhà hình thành trong tương lai
CafeLand - Hai bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS sửa
đổi vừa được Bộ Xây dựng công bố để xin ý kiến nhân dân trước khi trình
Chính phủ và Quốc hội thông qua hiện đang là tâm điểm tranh luận của
giới báo chí, nhà làm luật lẫn người dân trong những ngày qua.
Điểm sáng trong nhiều điểm “tối”
Dù có nhiều điểm mới như gây nhiều tranh cải như: Cấm sử dụng nhà ở vào mục đích khác; Cấm sử dụng tên nước ngoài, viết tắt đặt tên cho khu nhà ở của bản dự thảo Luật Nhà ở hay Môi giới nhà đất phải có bằng đại học; Bỏ quy định bán nhà phải qua sàn
của bản dự thảo Luật Kinh doanh BĐS thì điều đặc biệt và là điểm sáng
của 2 bản dự thảo luật là đều chính thức công nhận tài sản hình thành
trong lai và hình thức giao dịch bằng tài sản hình thành trong tương
lai.
Theo đó, chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong lai khi đã có thiết kế kỹ thuật của
dự án được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã có giấy
chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan
có thẩm quyền cấp.
Việc thanh toán theo hình thức trả tiền
trước được thực hiện nhiều lần. Lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu
tư đã hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho bất
động sản đó. Các lần huy động tiếp theo phải phù hợp với tỷ lệ hoàn
thành bất động sản và tiến độ bàn giao bất động sản nhưng số tiền ứng
trước không được vượt quá 90% giá trị hợp đồng hai bên đã ký kết tính
đến thời điểm bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc tính đến thời điểm
bàn giao bất động sản đối với trường hợp cho thuê, cho thuê mua.
Dự thảo Luật sửa đổi còn chú trọng đến
trách nhiệm của chủ đầu tư đối với tiền ứng trước của khách hàng khi
bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để
tránh tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng để sử dụng sai mục đích.
Trong đó quy định cụ thể bên bán, bên cho thuê, bên cho thuê mua phải sử
dụng đúng mục đích tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua
để đầu tư tạo lập bất động sản. Nếu bên bán, bên cho thuê, bên cho thuê
mua chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách
hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của
phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
đối với trường hợp bán hoặc thời điểm bàn giao bất động sản đối với
trường hợp cho thuê, cho thuê mua tương ứng với thời gian chậm tiến độ.
Ngoài ra, để “ràng buộc” chủ đầu tư phải
hoàn thành dự án, tại Điều 27 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đã quy định
hình thức bảo lãnh đối với việc bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản
hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư các dự án bất động sản
chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình
thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân
hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư nếu chủ đầu tư
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong hợp
đồng hai bên đã ký kết.
Kỳ vọng của người dân
Theo những quy định trên được thông qua
và áp dụng vào thực tế thì sẽ hạn chế được những “con sâu làm rầu nồi
canh”, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và minh bạch
hơn. Đồng thời, hạn chế khiếu nại, khởi kiện của người dân với các chủ
đầu tư dự án.
Đặc biệt trong bối cảnh kinh tế vài năm
trở lại đây, bất động sản lâm vào khủng hoảng. Nhiều chủ đầu tư không
chuyên đã trót “nhúng chàm” khi vay tiền ngân hàng và huy động tiền ứng
trước của khách hàng nhưng lại sử dụng sai mục đích, đầu tư dàn trải vào
các dự án khác dẫn đến việc chậm triển khai dự án, trễ tiến độ. Thậm
chí, nhiều dự án không còn khả năng tiếp tục triển khai thực hiện. Khi
xảy ra “sự cố”, ngân hàng đã “nắm đằng cán” vì đã giữ sổ đỏ dự án, còn
khách hàng - những người đã ứng trước tiền lại “nắm đằng lưỡi” vì chỉ
giữ tờ giấy có tên là “hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác kinh
doanh”, họ là những người chịu thiệt thòi nhất khi nhà không có mà tiền
cũng không lấy lại được.
Một ví dụ điển hình cho thấy khách hàng
luôn ở thế bị động và chịu phần thiệt trong các vụ tranh chấp đó là vụ
tranh chấp giữa nhóm khoảng 30 khách hàng mua căn hộ dự án Harmona và
Công ty cổ phần Thanh Niên khi nhóm khách hàng yêu cầu công ty trả lãi
suất chậm giao nhà. Sau nhiều lần hẹn và được lãnh đạo công ty “miễn
cưỡng” gặp mặt nhưng vẫn không được giải quyết quyền lợi thỏa đáng (xem
bài Chủ đầu tư The Harmona: Hứa thật nhiều, thất hứa thật nhiều). Nhóm
khách hàng đã quyết định biểu tình tại công trình thi công dự án yêu cầu
công ty Thanh Niên giải quyết quyền lợi.
Hình ảnh những “thượng đế” và cũng là chủ
nhân tương lai những căn hộ tiền tỷ dự án The Harmona đội mưa biểu tình
hô vang khẩu hiểu giành quyền lợi chính đáng về mình trước đông đảo lực
lượng bảo vệ lực lưỡng của công ty với đầy đủ dùi cui đã gây bức xúc
trong xã hội, khiến khách hàng, người dân ngày càng mất lòng tin vào thị
trường bất động sản.
Dự kiến, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh
doanh BĐS (sửa đổi) sẽ trình Chính phủ trong tháng 12/2013 và Chính
phủ sẽ trình Quốc hội xem xét cho ý kiến và thông qua trong năm
2014. Hy vọng khi đi vào cuộc sống, Luật sẽ khắc phục được những khiếm
khuyết của thị trường bất động sản, từ đó lấy lại niềm tin từ khách
hàng.
Chuyên mục:
Tin Tức BĐS
